DESCOMPLICADOR | Rendimentos prediais: tudo sobre a sua tributação
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Rendimentos prediais: tudo sobre a sua tributação
É senhorio ou está a vender uma casa ou terreno? Então tem rendimentos prediais. Fique a par dos impostos associados.
O arrendamento de bens imóveis (categoria F do Código do IRS) é uma forma de conseguir um rendimento extra. Contudo, ao ter rendimentos prediais o seu proprietário tem de cumprir com uma série de obrigações fiscais. Saiba quais são e se, eventualmente, está isento de algumas delas ou que reduções de taxa se aplicam ao seu caso.
O que são rendimentos prediais?
Segundo o artigo 8.º, n.º 1, do CIRS, rendimentos prediais são rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos quando os senhorios não optem pela tributação na categoria B (rendimentos empresariais e profissionais).
A saber:
- Cedência do uso do imóvel ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela cedência;
- Aluguer de máquinas e mobiliários instalados no imóvel arrendado;
- À diferença, recebida pelo sublocador, entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio;
- À cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para quaisquer fins especiais, como a publicidade;
- À cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal;
- À constituição, a título oneroso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos;
- Às indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria;
- Às importâncias relativas aos contratos de direito real de habitação duradoura.
Como são tributados os rendimentos prediais?
De acordo com o artigo 72.º, do Código do IRS, os rendimentos prediais são tributado autonomamente, isto é, à parte dos restantes rendimentos:
- A uma taxa de 25% nos casos dos contratos de arrendamento destinados a habitação própria e permanente, com duração até cinco anos;
- A 28% nos arrendamentos com outras finalidades que não a habitação, caso dos espaços comerciais ou terrenos rurais, com opção de englobamento.
Englobamento
Ao escolher o englobamento dos rendimentos prediais em sede de IRS, as rendas são somadas ao montante dos restantes rendimentos do trabalho. Neste caso, as taxas aplicadas são progressivas variando de 13,25% a 48% tendo em conta o escalão de IRS.
Verificam-se ainda as seguintes situações:
- Os lucros obtidos do resgate ou da liquidação de fundos de investimento imobiliário ou de sociedades de investimento imobiliário nacionais são considerados mais-valias e, como tal, retidos na fonte a 28% pela instituição financeira que detém os fundos. Estes rendimentos não têm de ser declarados, exceto se optar pelo englobamento. Nesta situação terá de englobar todos os rendimentos da mesma categoria – G – onde constam mais-valias resultantes da venda de produtos financeiros como ações.
- Os rendimentos periódicos distribuídos pelos fundos imobiliários estão sujeitos a uma taxa de 28% e também retidos na fonte. Optando pelo englobamento terá de juntar todos os rendimentos da mesma categoria, neste caso a F (prediais como rendas de imóveis).
Redução na taxa da tributação autónoma
Se o contrato de arrendamento para habitação (ou sua renovação) for de longa duração (mais de cinco anos) aplica-se uma redução da taxa autónoma dos rendimentos prediais. Assim:
| Duração do contrato | Taxa de IRS |
| Até 2 anos | 25% |
| 3 a 5 anos | 25% |
| 5 a 10 anos | 15% |
| 10 a 20 anos | 10% |
| Superior a 20 anos | 5% |
A somar a estas, aplicam-se outras reduções adicionais da taxa autónoma para os contratos de arrendamento habitacionais de longa duração:
- Contratos com duração entre cinco e 10 anos: por cada renovação com igual duração é aplicada uma redução de dois pontos percentuais até ao limite de 10 pontos percentuais;
- Contratos com duração entre 10 e 20 anos: 15 pontos percentuais;
- Contratos com duração igual ou superior a 20 anos: 20 pontos percentuais.
Preste atenção:
Rendimentos prediais de arrendamento habitacional adquiridos em 2023 e anos seguintes estão sujeitos à taxa especial de 25% se resultarem de novos contratos de arrendamento habitacional celebrados a partir de 7 de outubro ou de renovações de contratos feitos desde essa data.
De fora da redução da taxa autónoma ficam os contratos com data de 1 de janeiro de 2024 caso a renda mensal exceda em 50% os limites do preço de renda por tipologia no concelho onde se situa o imóvel e definidos em Diário da República.
Novos contratos de arrendamento de longa duração
Para conseguir um desconto adicional na respetiva taxa autónoma dos rendimentos prediais, o senhorio terá de celebrar um novo contrato para o mesmo imóvel aplicando uma renda mais baixa que a atual.
Este benefício destina-se apenas aos contratos de arrendamento de longa duração (de cinco a mais de 20 anos) e cujo valor de renda seja pelo menos 5% abaixo da renda praticada no contrato anterior.
Ou seja, para um novo contrato de seis anos, por exemplo, em que se estabeleça uma renda 5% abaixo da anteriormente praticada aplica-se uma taxa especial de 10% sobre os rendimentos obtidos ao invés dos 15% da tabela acima descrita.
Já se a renda habitacional do novo contrato estiver acima dos limites do arrendamento acessível não se aplica a redução da taxa especial com base na duração, ainda que o contrato seja a mais de cinco anos. Para estes casos, a taxa a aplicar é de 25%.
E AINDA…
Saiba o que mudou, no que ao investimento imobiliário diz respeito, relativamente ao Estatuto de Residente não Habitual.
Dedução de despesas do imobiliário
Os senhorios poderão ainda deduzir certas despesas relacionadas com o imóvel arrendado, tais como:
- Despesas de manutenção e conservação do imóvel;
- Certificado energético;
- Custos associados à escritura;
- Despesas de condomínio;
- Impostos e taxas municipais;
- Seguros de renda;
- Gastos com obras de melhoramento feitas e pagas nos 24 meses antes do arrendamento;
- Comissões pagas a mediadores imobiliários.
Isenção total de IRS
Estão isentos de IRS ou IRC os rendimentos prediais que:
- Derivem de contratos celebrados antes de 1990;
- Decorram de contratos enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento;
- Resultem do alojamento para estudantes deslocados desde que o valor da renda não ultrapasse os limites máximos do arrendamento acessível;
- Sejam oriundos de imóveis anteriormente utilizados para alojamento local. A isenção aplica-se sobre as rendas até ao final de 2029. Contudo, têm de verificar-se duas condições: o alojamento local tem de ter sido registado e utilizado para essa finalidade até 31 de dezembro de 2022 e a celebração do contrato e respetiva inscrição no Portal da Autoridade Tributária decorrer até 31 de dezembro de 2024.
Preste atenção:
Estão ainda isentos de IMI os rendimentos prediais oriundos de contratos para habitação celebrados antes de 1990. No entanto, a isenção não é automática. Clique aqui para saber como pedi-la.